商品房试点现房销售,惊喜还是惊吓?

唐小可    2018-11-08 11:14:33    商品房  试点  现房销售 

传统的新楼盘销售,开发商将正在建设中的房子预先出售给购房者,而买房者只能在售楼处通过沙盘、样板间、宣传手册来了解要买的房子,这一模式也带动了中国房地产30多年的蓬勃发展(房价疯涨)。

• 现如今,楼市步入下行通道,预售制度的弊端更为突出。

• 此时有人提出“现房销售”,也有多地在试水该模式。

现房销售是否更符合消费者利益?如果立即推广又会对市场产生怎样的效应?

1 买现房,是对消费者最有利的模式

°现房销售指的是开发商已取得所售房屋的大产证,消费者在与开发商签订商品房买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证。

这并非一个全新的模式,在全世界很多国家都是这样的模式。

对于消费者而言,其利好显而易见。

看得见摸得着的房子,避免了因为虚假宣传、延迟交房或质量问题等再次维权,也不会因房价大跌,房子没到手就价格“缩水”。

现房销售的质量、价格、风格都是透明的,不用听置业顾问的夸大介绍而凭感觉买房,可以说免去了很多的误导和困惑。

今年下半年,关于现房销售的报道频出。

9月下旬,广东房地产行业协会发布的通知要求逐步取消商品房预售制。

10月上旬,深圳龙华金茂府全部现房销售。

10月中旬,广东中山市16宗居住用地全部要求现房销售。

……

这都是房价下行时,市场对消费者信心重塑的助力。

• 对于消费者,现房销售更为可靠,但对开发商而言,现房销售难上加难。

2 开发商,为何独爱预售?

楼市楼市,谁有楼就掌握了市场玩法。消费者向来处于弱势、没有多少话语权,开发商毫无例外的独爱预售,好处显而易见:

1 . 提前锁定客户。

开发商在取得土地证、用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑施工许可证四证后,即可向银行申请项目贷款;待工程项目主体完工,获得商品房预售证后便可对外预售,以先期价格优势,提前锁定客户。

2 . 加速资金回笼。

商品房预售最大优点在于:项目施工阶段,就可预收商品房定金或首付款;项目主体建设完工或封顶后,又以住房按揭贷款的方式从银行收回销售房款。可以说房子没交出去,钱已经收完了。

3 . 缩短项目周期。

通过预售,开发商以项目贷款、住房按揭贷款等多种方式融资,逐渐形成“边拿地、边融资、边建设、边销售”的高周转模式,一个项目预售完意味着另一个项目就可以启动,10个亿轻松撬动100个亿。

3 现房销售,吓到中小开发商?

既然现房销售对消费者好处那么多,又能“掐住”了房地产融资的“咽喉”,减少楼市杠杆,可否立即全面推广呢?

答案,恐怕要让消费者失望。

首先,对于开发商来说,现房销售势必导致资金流转周期变长,全面推广无异于大规模洗牌:现房销售必然会带来资金压力,许多中小房企无法解决资金问题很可能应声倒下,大规模的烂尾就会出现。然而资金比较充足的大房企就会借机形成垄断,更不利于调控房价。

其次,对于房价来说,要求现房销售会打压高周转,开发商拿地建设的动力会减弱,住房供给也会相应减少。物以稀为贵,在1亿非户籍人口落户大中城市的背景下,住房供给一旦出现“断档”,房价非但不会降,很可能报复性反弹。

最后,对于市场来说,现房销售虽说可能是以后的趋势,但每个城市面临的情况各不相同,因此是否鼓励以及何时推广还需要因城施策。

目前深圳、中山、合肥等地纷纷试水现房模式,一定程度上是一种引导,是否成功就需要市场更多的回馈。

°解读君看来,任何一个旧事物走向新事物,都会有争端、问题和反复,只要更有利于消费者,就理应成为前进的方向。

现房销售,值得期待。



楼盘降价,业主该不该要求赔偿?

你的消费,到底在升级还是降级?


更多精彩文章阅读,请关注解读网微信(jieduwangweixin)






相关文章
要发表评论,您必须先登录。

暂无评论