告别公摊时代,是不是朝三暮四?

悟饭    2019-03-07 11:48:19    公摊面积  即将结束 

“公摊面积时代即将结束?很多人都有点儿欢欣鼓舞,也有人敏锐地感觉到不过是朝三暮四。

公摊面积向来都是一笔糊涂账,管理混乱,实际公摊多少购房者未必知道。

同时,公摊带来的使用面积不透明,多交物业费、取暖费以及交易税费等问题长期存在而为购房者所诟病,如今有取消的消息,不少人拍手称快。

但是,解读君也有必要提醒大家:取消公摊一说,只是按照套内面积进行交易,而非把公摊一笔抹去。

公摊面积并不是十恶不赦,只是需要以规范化的方式为它正名。


1 朝三暮四,利在透明

不少购房者认为,按套内面积交易了,买房子就会便宜了,事实并非如此。

房地产开发企业在取得预售证时,每一套房子的总价就已经确定,无论是按建筑面积计价或者是按套内使用面积计价都不会影响总价。

例如,建筑面积100平,按照1万元一平米计算,总价是100万,如果取消掉25%的公摊面积,为了维持总价一致,按照100万总价折算,单价会上涨到每平米1.33万元。

尽管对总价影响不大,但房价将会变得更加透明,消费者可以更直观地对比不同楼盘的单价水平,也会降低购房者因为实际面积比预期面积小而产生的买卖纠纷。

一句话概括,购房者掏钱不一定少,但房地产价格体系肯定会更加透明,有人认为在价格上不过是朝三暮四,可猫腻少了,好处的确也有不少。

2 对房屋持有成本和二手房有什么影响?

在我国,物业费、取暖费等都是按照建筑面积来收取,取消了公摊面积,那物业费等收费是不是也会随之减少?

现有的《住宅项目规范(征求意见稿)》中,我们看到 “住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款,并没涉及物业费问题。

有专家分析,本次征求意见仅为工程建设规范,住宅项目建设、使用和维护必须遵守,而税费、物业费等不属于管理范畴。也就是说,在现阶段,物业费税费等还暂时不会有变化。

可以试想,以后如果房本上出现的仅是套内面积,房本之外的小区公共空间产权是否还属于全体业主?如果不属于全体业主,那公共空间产生的广告收益归谁所有?

也有不少已购房者提出疑虑:自己买房时按照建筑面积购买,政策一变,卖房时岂不少了几十平,财富缩水找谁说理?

也不用太担心,二手房市场交易定价权在全体房屋持有人的手中,计价模式发生改变并不会影响总价,且交易环节的税费也可能相应减少。所以资产缩水问题不必过于担心,毕竟房产不是特斯拉嘛!

3 取消公摊是否在为房产税开路

说完杂的,谈点宏观。房产税脚步临近,很多业主担心依然按照建筑面积来收税,而在房产税正式落地前公布了取消公摊面积的意见,不少人认为这是在为房产税开路。

从各国房产税规则来看,并没有把公摊面积计算在内,因为公摊面积属于附属设施,它的价值含在了总体房价中,取消公摊面积,避免了无形中重复征税,房屋持有人的权益不会被侵害。

在此前有关房产税的草案中也可以得知,房产税有一定的免征面积,如果除去公摊面积之后再计算免征面积,那业主在免征额度内的实际居住面积将有所提高。

解读君要多说一句,房产税的雷声已经响了很多年,可这雨点迟迟未落,其中的考量十分庞大,对公摊的规范只是漫漫长路中的一颗沙砾。可公摊这颗沙砾不除,走起路来必然硌脚。


解读君的几点担忧:

解读君认为草案只是一个导向,还有很多问题悬而未决。

例如:过去按照建筑面积缴纳的税费是否能退还?

公摊面积取消,小区公共区域是否还能保持一定标准,会不会给自己带来不便?

在房产交易中占据主导地位的开发商,是否会有其他加价行为?

如果按照取消公摊后的房产面积算,那拆迁房补偿问题如何协调?

尽管问题多多,好在方向已定,深入推进按套内面积计价需要更多立法和配套政策出台,或喜或忧现在都为时尚早,不如谨慎乐观,静候佳音。

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